土地政策细化 精准打击囤地

　　《意见》指出：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　解读：“此次的土地政策体现出的是土地供应前、中、后贯穿一致的调控特点。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟指出。

　　陈晟表示，首先在土地供应时，统一的政府土地储备及公开招标、拍卖、挂牌出让的政策已从2004年起逐步执行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供应总量的70%，并且要限套型、限房价地招标出让，如此细化、明确的供地标准是对土地供应过程中的再控制。

　　而在供地后，政府也不会放松控制，一是对超过合同约定1年未动工开发的，要“从高”征收土地闲置费；超过2年未动工开发的，要无偿收回土地使用权，更是众所周知；更需要引起注意的是，对虽按时动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的要按闲置土地处置，这正是给予“变相”囤地的精准的一击。

　　同时，基于此次土地政策上的不小变化，陈晟建议各大房地产企业对土地政策和自身实力作出重新评估，“以前是国家越严供地，为了保持持续发展的开发商越要去争地，如今开发商应该意识到，拿地要与自己的发展能力及计划的开发节奏相适应。”

　　营业税调整 剑指短期炒房

　　《意见》指出：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：国家税务总局有关负责人上周已透露，正考虑延长去年6月1日起执行的对2年内出售已购商品房征收全额营业税规定中的年限。同时也有消息称，国家可能会以20%税率的二手房交易个人所得税来完善住房税收政策。

　　“无论是何种措施，政府的目的都是希望进一步打击炒房、稳定房价。而从结果来看，政府还是决定从年限上而非税率上来加强税收调控，主要为的还是一个执行力问题。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟这样认为。

　　他表示，在住房转让环节征收20%个人所得税也能起到抑制投资的作用，但在征收细节上如买卖差价的界定等方面还存在一些问题，所以选择延长年限正是一种深层次的考虑。同时，这还是一种综合性的考虑，因为这个政策可促使租赁市场的供应量有所增加。

　　此外，陈晟也认为，营业税征收的这一变化对楼市的“杀伤力”还是比较强的，“如果不想在转让时被课以营业税，房屋所有人需要等待更长的时间才能出手，投机、投资行为由此定会受到抑制，并且间接地对人们形成心理影响，也就是重新界定对房产投资的考量，5年就是界线。”