一、结合个人和家庭综合理财目标，慎重思考自身是否适合贷款买房

　　本文不想仅就房贷论房贷，因为住房投资或消费仅仅是人生众多理财目标之一，虽然很重要但并不是生活的全部，个人房贷计划的厘定需结合家庭成员现有和预期的收入状况、当前财力状况、金融投资计划、子女教育计划、保险规划、养老规划等诸多理财目标通盘考虑，这在不断加息的经济背景下尤其需要。在决定贷款买房之前，不妨审视一下自身条件是否适合做贷款。笔者始终坚持认为不是每个家庭都适合买房，对于要买房的家庭而言，并不一定都适合做贷款。作为贷款买房人的理想状况应该是：家庭成员职业前景乐观、收入预期看好、供职单位能提供比较全面的保障(为员工办理“四险一金”)、具备相应的家庭财力(交付了买房首付款、列支了装修家居预算、买房税费预算之后仍有部分节余的积蓄以备应急)、有其他房产租售收入或金融投资收益、子女抚养和教育费支出安排妥当，上述几个条件中如果多数不具备，则贷款决策应格外慎重，要么放弃买房计划改为租房，其实在房价居高不下，利率不断提升的背景下，对于很多人来说租房也不啻为一个明智的选择；要么推迟买房计划，等待自身条件改善后再付诸行动。

　　二、确定合理的贷款比率和年限

　　在明确要办理买房贷款后，很重要的是确定贷款比率和年限。对于一手房，银行贷款最高比率为80％，最长年限为30年。到底申请高比率还是低比率贷款，是长期限好还是短期限好，无法形成一致的答案，要视买房人的具体情况而定。

　　1、看买房目的是自住为主还是投资为主。(1)如果是以自住为主，在自身首付款和收入支付条件允许的前提下一般应选择较低比率、短期限的贷款，以减少贷款利息支出。因为银行贷款是以金额和占用时间为依据计算，显然，贷款金额越少、期限越短，贷款利息越少。不过，笔者不建议单纯为节省贷款利息而将所有积蓄用于缴纳首付款或为了缩短贷款年限而盲目加重月供负担。如前所述，不能因为贷款买房而忽略了其他生活、理财目标的实现，无论是子女教育、医疗、养老和其他的临时应急都需要家庭保留一定的机动款项，此外，手头有些“活钱”，或许能寻找到收益足以抵补房贷利息的投资机会；月供负担过重(甚至超过月收入的50％)，也是很不理智的，不仅影响到生活质量，也没有考虑到今后一旦再次加息、月供增加时所面临的窘境。当然，对于预期收入看好，每年有较大幅度增长的购房人例外。(2)如果是以投资为目的贷款购房，在确保投资收益率的前提下可采用高比率贷款。此外，对于一些中小私营企业主，在企业融资渠道不畅或资金成本更高的情况下，在贷款买房时也倾向于采用高比率、长期限的贷款，以避免因为在买房首付款和月供上占用更多的企业周转资金，是否适宜要看企业经营情况和资金使用效率的高低。

　　三、选择最适宜的贷款品种

　　在北京地区，买房贷款除了可以使用商业性贷款之外，对于已经缴纳住房公积金的买房人而言，还可以选择住房公积金贷款、住房贴息贷款(针对在北京市住房公积金管理中心缴存公积金的)和组合贷款(针对在中央国家机关和中直机关缴纳公积金的)。所谓住房贴息贷款，指的是对于在市中心缴存公积金的买房人，当公积金贷款额度不能满足其贷款需求，在银行为买房人发放商业性贷款后，由北京市住房资金管理中心定期向贷款买房人对于核定额度部分给予利息贴补，贴息幅度为公积金贷款和商业性贷款之间的利差，贴息额度一般为40万元，对于个人信用等级达到AA和AAA级的借款人可以上浮15％－30％的贴息额度，即最高贴息额度可达52万元。

　　显然，对于在市中心缴纳住房公积金的买房人来说，采用住房贴息贷款比商业性贷款能节省大量利息。此次加息，商业性房贷提升0.27％，九折后为0.243％，而公积金贷款仅提升0.18％，公积金或贴息贷款利率的优势更明显。以每万元、20年月还款计算，商业性贷款月供70.21元，公积金贷款为63.75元，相差6.46元。举例来说：李先生所在单位在市中心缴存住房公积金，李先生买房需要贷款70万元，期限20年，他选择在某商业银行办理住房贴息贷款。经评级，其信用等级为AA，贴息额度为46万元(40＋40×15％)，以当前利率水平，贷款发放后，每月向上述银行还款4914.7元，由于定期能从市中心取得每月贴息297.16元(6.46×46)，实际月供负担为4617.54元，在贷款期间可以少负担的利息71318.4元(297.16×240)。